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中国哪个城市卖地最赚钱?北京最高净利超九成

沈阳房产  发布日期:2016/9/24 14:04:03
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【中国哪个城市卖地最赚钱?北京最高净利超九成】自2015年下半年至今,各地高价地块此起彼伏,地方政府土地收入也随之水涨船高,今年一些二线城市的土地收入已经超过北京,但从历史数据来看,北京土地经营的盈利状况一直较好,其他城市估计自叹不如。(一财网)

自2015年下半年至今,各地高价地块此起彼伏,地方政府土地收入也随之水涨船高,今年一些二线城市的土地收入已经超过北京,但从历史数据来看,北京土地经营的盈利状况一直较好,其他城市估计自叹不如。

此处所谓土地盈利,并非指土地出让总价款,而是指土地出让的纯收益。

现行土地出让收入一般称为“毛收入”,包含征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等,这类支出为政府在征收、储备、整理土地等环节先期垫付的成本。减去这些成本,才是地方政府的“土地利润”。

北京一度“无本万利”

自2003年的1799.1 亿元到2014年的 8988亿元,这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元,平均每年5869亿元。

而从2003年到2014年,这期间的地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元,总体来看,这12年间土地出让纯收益占到总收入的29.9%。

在京沪广深四个一线城市中,从可以查到的近年来数据可以粗略发现,北京可能不是当年土地出让总收入最高的城市,但应该一直是土地净利占比最高的城市。

《中国国土资源年鉴》显示,2005年北京土地出让总收入99亿元,土地出让纯收益竟然高达94.7亿元,土地净利占比高达95.65%。

2005年,上海土地出让总收入389.7亿元,纯收益116.29.9亿元,这两项数据均高于同期的北京,但土地净利占比这一项仅仅约30%,远远低于北京。

2006年,北京土地出让总收入195.1亿元,土地出让纯收益高达189.69亿元,土地出让净利再度攀升至97.2%。

不过,到了2007年,北京土地出让收入上升到375亿元,土地出让纯收益为180.9亿元,土地净利占比已经下降到了48.24%。

同一年,上海土地出让总收入380.4亿元,纯收益114亿元,纯收益占比约30%。而2007年广州市土地出让总收入为242.7亿元,纯收益仅4.9亿元。深圳(楼盘)市土地出让总收入为155.3亿元,纯收益23.3亿元,占比约15%。

此后数年,北京的土地出让净收入占比基本上没有再超过50%,不过也大多高于全国平均水平。

2008年北京土地出让总收入686.5亿元,纯收益312.9亿元,纯收益占比达45.6%。

2011年北京土地出让总收入1055亿元,纯收益451亿元,纯收益占比约42.7%。

2012年北京土地出让总收入671亿元,纯收益238亿元,纯收益占比约35.4%。

2013年北京土地出让总收入1853亿元,纯收益841.48亿元,占比约45.4%。

上述数据均来自《中国国土资源年鉴》,不过从2014年开始,北京没有再公布土地出让的纯收益数据。

纯收益降低或有隐情

近几年征地拆迁成本不断抬高,土地出让中土地纯收益的占比基本上呈现一个逐渐下降的趋势,当然其中会有小幅波动。

《中国国土资源年鉴》显示,2003年全国土地出让总金额为5421.31亿元,当年土地出让纯收益为1799.1亿元,占土地出让总金额的33.18%。

到了2004年,全国土地出让总金额为6412亿元,其中土地出让纯收益为2339.8元,占比为36.6%。

2010年可能是近期一个土地纯收益占比较高的年份。当年全国土地出让总金额为29110亿元,而当年土地出让纯收益约为15714亿元,占比超过了五成,达到53.98%。

此后的2014年,全国土地出让总金额达到了42940亿元,当年土地出让纯收益约为8988亿元,占比已经下降到了20.9%。

当然,这是全国总体情况,各区域之间的差别也很大,一般而言,东部大城市因经济发展较好,房地产市场比较活跃,土地出让收入也相应要高于中西部地区。

当前,一些城市土地出让的溢价看似不高,但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等,一般会高于成本价,这个差价加上溢价部分,实际上政府获得的纯收益会更多。

目前,一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格,包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。政府在委托相关机构对地块进行价格评估时,一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法,但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后,政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市 场情况等,综合确定出让底价。

如果在出让过程中,最终竞买价低于底价,则意味着该地块流标或者流拍,不能成交。

地方政府设定的出让底价一般会高于成本价,因为若将地块底价设定为等于成本价,一旦参与竞买企业购地欲望不积极,地块以底价成交,这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计,相关部门会根据当时的房地产市场形势,以及具体地块而定。

一位土地专家表示,一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右,换言之,只要该地块能够最终出让,即便是以底价成交,也相当于会有超过25%的纯收益。

此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障;不低于15%的比例用于农业土地开发,10%用于农田水利建设,以及10%用于教育资金等。

一旦地方土地出让纯收益降低,意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且,地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益,中央其实很难查处。

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文章来源:腾讯房产
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