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中国高房价城市:工业或进入低速增长

沈阳房产  发布日期:2016/9/23 7:38:05
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中国城市经济出现了一个特殊现象。

即在房价领域马太效应明显,房价绝对额越高,则涨幅越高。

而进一步将2014年全国35个城市商品房均价,2016年7月商品房房价同比涨幅,以及2016年1-7月规模以上工业增速,3组数据放在一起比较,会发现房价越高的地区,涨幅越大,而工业增速越低;反之房价越低的地方,涨幅越低,工业增速越高(沈阳例外)。

为什么房价涨幅与工业增速出现反向的情况,分析师认为,这可能与高房价提高商业成本、挤出工业有关,如深圳、北京和上海,大量的传统工业在加快外迁。

综合而言,随着高房价带来工业成本上升,预计未来深圳、厦门、南京、武汉、杭州的工业逐步进入低速增长时期。除非有像杭州依靠互联网产业带来第三产业的快速增长的弯道超车,大批的高房价二三线城市,经济将步入类似京沪的负增长或者超低增长时期。

高房价地区房价涨幅越大

中国目前的房价高速增长的地区,大多是房价绝对值最高的地区。

国家统计局还没公布各城市2015年和2016年商品房均价排名,但是从2014年以来的数字来看,深圳、上海、北京、广州、厦门、杭州、南京,位居全国商品房均价前7名,这些地区均是今年以来房价快速增长的地区。

从2016年7月看,深圳商品房价格同比涨幅最大,达到40%以上。厦门达到39%,为全国第二,合肥第三,为33%以上。上海、北京、广州的房价涨幅,分别为27%、20%、17%。其他的如杭州、南京,今年以来房价也是快速增长。

如果将房价环比涨幅排名,可以看到其呈现逐步向下扩散,击鼓传花的情况。比如增长最快是深圳,其次是上海、北京,然后是厦门、杭州、南京、福州、天津,然后还有武汉、郑州、成都、南宁等。

另一方面,房价涨幅最低的地区,一般是商品房均价最低的地区,甚至是最边远的地区,如乌鲁木齐,房价涨幅呈现从东部沿海,依次向西部下降的态势。

2014年全国房价处于末位的城市包括贵阳、重庆、呼和浩特、银川等。其中重庆2014年房价在全国35个城市排名倒数第三,今年7月同比增速仅3.2%。银川、呼和浩特今年7月商品房增幅也仅仅分别只有0.7%、0.5%。

这样看来, 整个2014年商品房均价,其从高到低的走势,与2016年商品房涨幅从高到低,呈现一个基本吻合的曲线。这就是,房价绝对值越高,涨幅越大。

为什么呈现这样的情况,排除个别城市的异常情况,一般房价绝对值高的地区,都是都市圈发达地区的核心城市。比如京津冀有北京,长三角有上海,珠三角有深圳和广州,这些地区服务业比重今年上半年依次达到了80%、70%、60%左右。

相应,稍微小一点的都市圈核心城市,比如南京都市圈、杭州都市圈、海西都市圈的几大核心城市,服务业比重也纷纷提高。比如今年上半年杭州服务业比重达到60%,南京是58%以上,广州是68%,深圳是60%以上,天津、成都、武汉在54%左右,厦门是53%。这些地区今年以来依次房价逐步往上走。

很多城市为什么房价涨不起来,看看服务业比重就知道了,今年上半年重庆才50%,长沙46%,宁波46%。服务业比重低,显示这些城市仍属于工业化中期阶段,经济增长主要靠工业投资,服务业比重难以上升,单纯靠产业工业企业居民消费,很难将房价拉起来。

房价越高地区工业越慢

研究35个城市数据还可以发现,房价涨幅越低的地区,工业增速越高。

如果去掉最西部的乌鲁木齐、东北的沈阳(工业下滑有特殊因素),以及西南的昆明,可以看到工业增速出现了一个非常明显的趋势:即与房价和房价涨幅从高到低的趋势相反,上海、北京房价高,涨幅大,工业增速低,但是西部的重庆、银川、呼和浩特和贵阳,房价低,商品房价格涨幅低,在全国靠后,但是工业增速在全国整体最高。

其中重庆的规模以上工业增速是全国最高,今年前7个月是10.3%,但是其房价绝对值在2014年是全国倒数第三。

为什么呈现房价越高,工业增速越慢的情况,这可能与工业发展互为因果有关。

比如北京上海要迁移人口,迁出一般工业产业,大力发展高端服务业,比如科技研发、文化创意等产业,加上商品房供给不够,进一步推高了房价。而高端服务业发展,比如金融、科技研发、软件等信息产业,催生了大量的高收入人群,进一步刺激了商品房需求。深圳的房价去年以来在全国涨幅最快就是案例。

在服务业发达的高房价地区,传统的工业产业因成本太高将面临淘汰。北京将钢铁、化工,以及服装加工、商贸等产业全部迁出就是案例。当然,除了高房价因素,与这些产业竞争力不断下降也有关系。

在一些城市不断加码推高房价的情况下,未来包括南京、杭州、武汉、合肥、厦门等地的传统工业,包括造船、化工、冶炼、服装、笔记本电脑制造、汽车等一般制造业和加工业,将逐步丧失优势。这些城市工业经济继续放慢,将成为一个趋势。

同样,成都、西安、重庆等城市如果放任新一轮房价击鼓传花上升,其工业优势将消失。事实上,这些地区今年以来工业增速普遍都在放慢。

也正因为此,武汉、西安、重庆、成都等中西部副省级城市,以及贵阳、银川、呼和浩特等省会城市,应该审时度势,避免房价快速上升导致对工业竞争力被侵蚀的状况发展。

只有尽早出台遏制房地产投机政策,中西部一大波还有竞争优势的城市,未来在工业和整个经济方面,才能保持快速增长,否则等房价涨幅失控,经济发展的红利将快速消失,再难有赶超东部发达城市的机会。

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文章来源:腾讯房产
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